こんにちは。アイワホームでマーケティングディレクターを務める今利之です。

北摂エリアで住まい探しをされている方とお話ししていると、「新築マンションが思ったより高い」と感じている方によくお会いします。今日はその感覚をもう一歩掘り下げて、マンションと戸建ての「本当の総額」についてお話しします。

吹田市、豊中市、茨木市、箕面市、高槻市など、北摂エリアは交通利便性や住環境のバランスが良く、子育て世代にも人気の高いエリアです。そのため新築マンションでも5,000万円台、6,000万円台、駅近や人気エリアではそれ以上になるケースも珍しくありません。

一方で戸建てについては「マンションより高そう」と、最初から選択肢から外している方も多いのではないでしょうか。ですが、私はここで一度立ち止まって考えていただきたいと思っています。マンションと戸建てを比較するとき、購入価格だけで判断してよいのか、ということです。

たとえば5,500万円の新築マンションと6,500万円の戸建てがあったとします。購入価格だけ見ると戸建ての方が1,000万円高く見えます。ところがマンションには住宅ローンとは別に、管理費・修繕積立金・駐車場代といった毎月の固定費がかかります。この中には戸建てには必要ない共用部の維持管理費も含まれています。つまり「買うときの価格」だけで比べると、本当の負担感を見誤る可能性があるのです。

マンションには住宅ローン以外の固定費がある

マンションを購入すると、住宅ローンとは別に毎月の管理費や修繕積立金が必要になります。管理費は共用部の清掃、管理会社への委託費、管理人、共用部分の電気代、エレベーター点検などに使われます。修繕積立金は将来の大規模修繕に備える費用で、外壁、屋上防水、共用廊下、給排水管、エレベーターなど、マンション全体の共用部分の維持に使われます。さらに車を持つ場合は駐車場代も必要です。

仮に管理費が月2万円、修繕積立金が月2万円、駐車場代が月1.5万円とすると、合計は住宅ローンとは別に月5.5万円。これを長期間で計算すると、以下のような巨額のコストになります。

月5.5万円 × 12か月 × 40年 = 2,640万円

5,500万円のマンションを購入した場合でも、管理費・修繕積立金・駐車場代だけで40年間に約2,640万円かかる可能性があるということです。もちろん金額はマンションごとに異なりますし、修繕積立金は築年数とともに上がるケースもあります。大切なのは、物件価格だけでなく、住み続けるための固定費まで含めて考えることだと私は思っています。

戸建てにも修繕費は必要。でも中身が違う

戸建ても長く住めば、外壁、屋根、防水、給湯器、白蟻対策など定期的なメンテナンスは必要です。ただ、マンションの管理費・修繕積立金と戸建ての維持管理費は中身が同じではありません。

マンションの管理費には、共用廊下、エントランス、エレベーター、管理会社、管理人など、戸建てには存在しない部分の費用が含まれています。一方、キッチン、浴室、トイレ、給湯器、クロス、床などの専有部分の設備交換は、マンションでも戸建てでも必要です。マンションの管理費を払っているからといって、室内設備の交換まですべてまかなえるわけではありません。

整理すると、マンション特有の費用は管理会社・管理人・共用部清掃・エレベーターなど。戸建て特有の費用は外壁・屋根・防水・白蟻対策など。外まわりの維持費です。そしてキッチンや浴室などはどちらにも共通してかかる費用です。だからこそ比較するときは「どちらにも必要な費用」と「マンション特有の固定費」を分けて考えることが大切だと、私は北摂のお客様にいつもお伝えしています。

戸建ての維持費は、比較上もっと低く見てよい場合がある

戸建ての修繕費として40年で1,000万円以上を見ておくのは安全な考え方です。ただ、マンションとの比較で、どちらにも必要な設備交換費を除いて考えるなら、戸建て側で比較すべき中心は外壁・屋根・防水・白蟻対策などの外まわり維持費です。

この場合、戸建ての維持費は月1.5万円から2万円程度、40年で720万円から960万円程度がひとつの目安になります。マンションの管理費・修繕積立金・駐車場代を合計した月5.5万円と並べると、負担の差はかなり大きくなります。

5,500万円マンションと6,500万円戸建てを比較すると?

実際に40年間の総額をシミュレーションして比較してみましょう。

■ 5,500万円のマンション
購入価格5,500万円 + 管理費・修繕積立金・駐車場代 約2,640万円 = 約8,140万円

■ 6,500万円の戸建て
購入価格6,500万円 + 外まわり維持費 約720万円〜960万円 = 約7,220万円〜7,460万円

購入価格は戸建ての方が1,000万円高いにもかかわらず、40年間の総額では戸建ての方が低くなる可能性があります。もちろんこれは一つの試算で、金利、借入額、自己資金、駐車場の有無によって結果は変わります。それでも「5,500万円のマンションより6,500万円の戸建ての方が高い」と購入価格だけで判断するのは、少しもったいないと私は感じています。

住宅ローンの金利を入れても、比較対象になる

戸建ての購入価格が高くなれば住宅ローンの借入額も大きくなり、返済額や支払利息も増えます。「マンションの固定費があるから戸建ての方が必ず安い」とは言い切れません。ただ、比較すべきは返済額だけではなく、マンションは「住宅ローン返済額+管理費+修繕積立金+駐車場代」、戸建ては「住宅ローン返済額+将来の外まわり維持費」という形で見る必要があります。

このように同じ土俵で比べると、5,500万円のマンションを検討している方にとって、6,000万円台前半、条件によっては6,500万円前後の戸建ても比較対象に入る可能性があるのです。

北摂で住まいを探すなら、予算の見方を変えてみませんか

「マンションなら買えるけれど戸建ては無理」と考えている方は多いと思います。ですが5,500万円前後の新築マンションを検討している予算感であれば、6,000万円台の土地付き一戸建ても一度比較してみる価値があります。

特に車を所有しているご家庭、子ども部屋をしっかり確保したいご家庭、上下階や隣戸への音を気にせず暮らしたいご家庭にとっては、戸建てのメリットは大きくなります。また戸建てには土地が残るという特徴もあります。建物は古くなっても、土地は資産として残ります。

もちろんマンションにも、駅近の利便性やセキュリティ、共用部管理の手軽さなどの良さがあります。私が大切だと思うのは、どちらが絶対に得かを決めつけることではなく、購入価格だけで判断せず、毎月の固定費、将来の維持費、家族構成、将来の資産性まで含めて比較することです。

まとめ:5,500万円のマンション検討者は、6,000万円台の戸建ても一度比較を

購入価格だけ見れば戸建ての方が高く見えます。しかしマンションには管理費・修繕積立金・駐車場代といった毎月の固定費があり、その中には戸建てには必要ない共用部管理費用も含まれています。

5,500万円の新築マンションを検討している方は、6,000万円台前半、条件によっては6,500万円前後の土地付き一戸建ても比較対象に入る可能性があります。「戸建ては高い」とあきらめる前に、一度40年総額で比べてみてください。北摂で住まいを探すなら、予算の見方を少し変えるだけで、選択肢が大きく広がるかもしれません。私たちアイワホームが、その比較のお手伝いをいたします。

執筆者: 今利之(こん としゆき)
アイワホーム株式会社 マーケティングディレクター
吹田市高浜町9-9 アイワステーションビルⅤ号館
0120-359-395
https://aiwahome.com/