内見のご案内をしていると、年に何度か必ずこう聞かれます。

「この家、事故物件じゃないですよね？」

多くの場合、深刻な意味ではなく、なんとなく気になって、というニュアンスです。ただ、いざ質問されると、答える側の私自身も「事故物件」という言葉の中身を、実はきちんと説明できていなかったのでは、と感じることがあります。

以前住んでいた方が、その家で老衰によって亡くなっていた。
持病があって、自宅で病死された。
浴室で転倒して亡くなった。
一人暮らしの方が亡くなり、しばらくして発見された。

これらはすべて「事故物件」なのでしょうか。

実はこの言葉、私たち不動産業界の人間が普段何気なく使っていますが、法律上の明確な定義はありません。そしてもう一つ意外なのが、「家の中で人が亡くなった＝必ず次の買主に告知される」わけでもないということです。今回は、中古住宅を探す際に気になる「事故物件」について、国土交通省のガイドラインをもとに整理してみます。

※この記事は2026年8月時点で公表されている国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとにした一般的な解説です。個別の取引では、事案の内容や周知性、経過期間などによって判断が異なる場合があります。

そもそも「事故物件」とは？

「事故物件」という言葉は広く知られていますが、国土交通省の資料でも明確な定義は存在しないと整理されています。

不動産取引の世界で関係してくるのは、むしろ「心理的瑕疵（しんりてきかし）」という考え方です。

• 建物そのものが壊れているわけではない
• 雨漏りしているわけでもない
• 法律上建てられない家でもない

それでも、過去に起きた出来事を知ったことで「ここには住みたくない」と一般の人が感じる可能性がある。こうした、不動産の使用に心理的な抵抗を生じさせる事情を、一般に「心理的瑕疵」と呼びます。

つまり私たちが「事故物件」と呼んでいる住宅の多くは、正確には過去の人の死などによって心理的瑕疵が問題になる住宅と考えた方が近いわけです。

人が亡くなった住宅は、全部告知される？

答えは、いいえです。

国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。中古住宅の「売買」に絞って基本的な考え方を整理すると、次のようになります。

住宅で起きたこと	売買時の基本的な考え方
老衰・持病などによる自然死	原則として告知不要
階段からの転落、入浴中の事故、食事中の誤嚥など日常生活上の不慮の死	原則として告知不要
自然死などの後、長期間発見されず特殊清掃等が行われた	個別に判断。重要な影響を及ぼす場合は告知
自殺・他殺など	買主の判断に重要な影響を及ぼす場合は告知
死因が分からない	同様に個別判断
隣の住戸で起きた死亡事案	原則として告知不要。ただし社会的影響等が特に大きい場合は別

意外に感じる方が多いのですが、以前住んでいた方がその住宅で老衰によって亡くなっていたとしても、それだけを理由に「事故物件」として扱い、次の買主へ必ず説明しなければならないわけではありません。

国土交通省は、老衰や持病による病死などは住宅で起こることが当然に予想されるものであり、買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いとして、売買・賃貸とも原則として告げなくてもよいとしています。

「事故死」でも告知されないことがある

「事故死」と聞くと、それだけで事故物件になりそうですが、必ずしもそうではありません。

自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒、食事中の誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の事故による死亡についても、ガイドラインでは自然死と同じように原則として告知しなくてもよいとしています。

つまり重要なのは、「その家で人が亡くなったか」だけではありません。

• どのような事情で亡くなったのか
• 発見までどれくらい時間がかかったのか
• 特殊清掃などが行われたのか
• 事件性や社会的な影響はどの程度だったのか

こうした事情によって扱いが変わってきます。

では「孤独死」は事故物件？

これも「孤独死だから事故物件」と単純には決められません。

一人暮らしの方が自宅で病死し、すぐに発見されたケースは、基本的には自然死ですから原則として告知不要です。一方、亡くなってから長期間発見されず、臭気や害虫などが発生し、消臭・消毒などの特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合には事情が変わります。国土交通省は、こうしたケースについては買主が契約するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、単純な自然死とは分けています。

つまり、「孤独死だったかどうか」より「どのような状態だったのか」が重要ということになります。

なお、警察庁によると、2025年に警察が取り扱った遺体20万4,562体のうち、自宅で亡くなった一人暮らしの人は7万6,941人でした。これはそのまま「孤独死の人数」を意味する統計ではありませんが、自宅で一人暮らしの方が亡くなること自体が、決して特殊な出来事ではないことも分かります。

「3年経ったら告知しなくていい」は本当？

「3年間は告知しなければならない」という話を見かけることがありますが、これは半分正しく、半分間違っています。

ガイドラインには確かに「概ね3年間」という基準があります。ただしこれは、原則として賃貸住宅についての基準です。

賃貸の場合、自殺・他殺などや、特殊清掃等が必要になった自然死について、特段の事情がなければ、事案の発生または発覚から概ね3年を経過した後は原則として告げなくてもよいとされています。

一方で、中古住宅の「売買」には、この3年間という一律の基準はありません。売買は賃貸よりも取引金額が大きく、買主が受ける影響も大きいためです。事件性、周知性、社会的影響、経過期間などを考慮し、買主の判断に重要な影響を及ぼすかどうかを個別に考えることになります。

ですから、「3年経った事故物件だから、売買でも何も言わなくていい」という理解は正しくありません。ここは中古住宅を購入する側も知っておきたいポイントです。

不動産会社はどこまで調べるの？

では不動産会社は、中古住宅を取り扱うとき、その家で過去に誰か亡くなっていないか徹底的に調査するのでしょうか。

実はガイドラインでは、特段の事情がなければ、宅地建物取引業者に対して人の死があったかどうかを自発的に調べ上げる義務までは求めていません。通常は、売主に「物件状況等報告書」などへの記載を求め、過去の事件・事故等について確認します。

一方で、特に疑う事情がなければ、近所を一軒ずつ回って聞き込みをしたり、インターネット上のいわゆる事故物件情報サイトを検索したりするところまで、原則として宅建業法上の調査義務とはされていません。インターネット上の情報などについては正確性の確認が難しく、亡くなった方や遺族の名誉・プライバシーにも配慮する必要があるため、慎重な対応が求められています。

これは買主側からすると、かなり重要なポイントです。つまり、「何も説明されなかった」＝「その家では過去に誰も亡くなっていない」とは限らないということです。自然死など、そもそも告知する必要がないケースもありますし、不動産会社や売主自身が把握していない場合もあります。

では、気になる人はどうすればいい？

ここには明確な方法があります。気になるのであれば、自分から聞くことです。

ガイドラインでは、通常なら告知しなくてもよい事案であっても、買主から人の死に関する事案の有無を尋ねられた場合には、宅地建物取引業者は調査によって判明している事実を告げる必要があるとされています。これは経過期間や死因にかかわりません。

例えば中古住宅を購入するときに、
「この住宅や敷地内で、過去に人が亡くなった事案はありますか。自然死を含め、把握している範囲で教えてください」
と確認することには意味があります。もちろん、不動産会社にも分からないことまで調べて断定する義務が生まれるわけではありません。売主から「不明」と回答されているなら、不明であることを伝えることになります。

それでも、自分にとって重要なことは、自分から確認しておく。これは中古住宅選びでは大切な考え方だと思います。実際に私自身、内見の場でこうした質問をいただいたときは、分かる範囲のことは正直にお伝えし、分からないことは「分からない」とはっきりお伝えするようにしています。あいまいにごまかす方が、後々のトラブルにつながりやすいと感じているからです。

隣の部屋で事件があった場合は？

マンションの場合はさらに複雑です。購入しようとしている部屋ではなく、隣の部屋で自殺があった、別の階で事件があった、普段使わない共用部分で人が亡くなった――こうした場合、ガイドラインでは原則として告知しなくてもよいとされています。ただし、事件性や周知性、社会に与えた影響が特に大きい場合は別です。

また、共用玄関やエレベーター、廊下、階段など、買主が日常生活で通常使用する場所については扱いが異なります。「同じマンションで起きた出来事なら全部同じ」ではなく、どこで起きたのかも重要なのです。

事故物件は安い？「◯％安い」というルールはない

「事故物件なら安く買えるのでは？」と思うかもしれません。実際、心理的瑕疵が市場価格に影響することはあります。ただし、「自殺なら30％安い」「殺人なら50％安い」といった全国共通の決まりはありません。

事案の内容、発生場所、経過期間、周辺でどれだけ知られているか、住宅そのものの需要などによって影響は変わります。過去の裁判例を見ても判断は一様ではなく、不動産適正取引推進機構が整理している裁判例でも、自殺をめぐって売買価格の1％相当の損害が認められた事例がある一方、通常価格より大幅に安く売却したとされる別の事例では、その減額分がそのまま損害として認められたわけではありません。

ネット上でよく見かける「事故物件だから相場より◯割安い」という数字だけで判断しない方がよさそうです。

心理的瑕疵のある住宅は買わない方がいい？

ここまで読むと「やっぱり事故物件は避けた方がいいのかな」と思うかもしれません。ですがこれは、私たち不動産会社が一律に決められることではありません。

建物の性能や土地の価値とは別に、その出来事を自分や家族がどう感じるか。ここには大きな個人差があります。まったく気にならないという方もいれば、何十年前の出来事でも気になるという方もいる。それでいいと思います。

大切なのは、「事故物件だから怖い」と決めつけることでも、「気にしなければ安く買えて得」と考えることでもありません。

• 何が起きたのか
• どこで起きたのか
• いつ起きたのか
• 自分たちはそれを知っても住みたいと思えるのか
• 価格にどう反映されているのか

それらを理解したうえで判断することです。ガイドラインそのものも、最終的には買主・借主が十分な情報を得て、納得して判断したうえで取引することが重要だとしています。

「告知されない＝隠されている」ではない

今回、事故物件について改めて整理してみて、一番大切だと感じたのはここでした。

人が亡くなった家＝事故物件ではない。そして、人が亡くなった事実がすべて次の買主へ告知されるわけでもない。

これは不動産会社が何かを隠しているという話ではありません。人が暮らす住宅では、老衰や病死などによって人が亡くなることは当然起こり得ます。そのすべてを永久に「事故物件」と扱えば、中古住宅の流通だけでなく、高齢者が住宅を借りにくくなるなど別の問題も生じます。実際、国土交通省がこのガイドラインを整備した背景にも、こうした課題がありました。

だから現在は、「人が亡くなったかどうか」ではなく、「その事実が住宅を買う人の判断に重要な影響を与えるか」という考え方になっています。

少し怖い「事故物件」という言葉。でも仕組みを知ってみると、単純に「怖い家」と分類できる話ではないことが分かります。中古住宅を購入するとき、もし人の死に関する履歴を気にするのであれば、遠慮せず不動産会社に確認してください。知らないまま怖がるより、知ったうえで、自分たちで判断する。中古住宅選びでは、それが一番大切なのかもしれません。

今 利之（こん・としゆき）
アイワホーム株式会社 マーケティングディレクター
2005年入社、吹田の地で21年。新築営業・リフォーム・メンテナンス、賃貸、工事部門など、現場の最前線で歩んできました。

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※創業36年、吹田の地で地域に根ざした家づくり・住まいづくりを。