旗竿地（はたざおち）とは、道路に接する部分が細長く、その奥に建物を建てる広い敷地が続く土地のことです。

前回の記事では、「吹田で平屋を建てるなら、土地の選び方を変えることで予算を抑えられる可能性がある」というお話をしました。

その中で少し触れたのが、旗竿地です。道路から細い通路のような部分が伸び、その奥にまとまった敷地が広がっている土地。不動産広告や土地探しをしたことがある方なら、一度くらい見たことがあるかもしれません。

しかし、改めて考えてみると不思議ではないでしょうか。

なぜ、わざわざこんな形の土地が存在するのでしょうか。
最初から旗のような形で土地をつくったのか。
昔から日本にこういう土地があったのか。
それとも都市部の土地が細かく分けられていった結果なのか。

今回はいつもの土地選びの記事から少し寄り道して、日本の都市や住宅地の歴史から「旗竿地」を考えてみたいと思います。調べてみると、京都の町家、戦後の建築基準法、住宅不足、高度経済成長期の宅地開発など、いろいろな話がつながってきます。

そもそも「旗竿地」とは？

旗竿地とは、道路に接する部分が細長く、その奥に建物を建てる広いスペースが続く土地のことです。行政用語では「路地状敷地」とも呼ばれます。

上から見ると、

• 細長い部分 ＝ 旗の竿
• 奥の広い部分 ＝ 旗

のように見えることから「旗竿地」と呼ばれています。

ただし「旗竿地」という言葉は、少なくとも建築基準法そのものに登場する法律用語ではありません。

建築行政では、このような土地について「路地状敷地」という表現が使われる例があります。東京都では1950年（昭和25年）に公布された東京都建築安全条例に、すでに「路地状敷地の形態」という条文が設けられていました。現在の条例でも、路地状部分だけで道路に接する敷地について、その長さに応じた幅員などが定められています。

つまり、現在私たちが「旗竿地」と呼んでいるような敷地は、少なくとも戦後間もない時点ですでに、建築行政上きちんと認識されていた土地形状だったことが分かります。

旗竿地のルーツは江戸時代？

結論から言うと、旗竿地のルーツを江戸時代の京町家に単純に求めるのは正確ではありません。

ここで少し歴史をさかのぼってみましょう。「間口が狭く、奥に長い土地」と聞いて思い浮かぶのが京都です。

京町家はよく、「うなぎの寝床」と表現されます。京都市も、京町家の特徴として「狭い間口に対して奥行きを長くとる敷地形状」を挙げています。また京都市歴史資料館では、16世紀末頃の町家資料を取り上げた展示を「うなぎの寝床のはじまり」と題して紹介しています。

建築史研究でも、1587年の史料や1637年の「洛中絵図」などを用いて、16世紀末から17世紀初頭の京都における土地の境界や短冊状の地割形成が研究されています。

ということは、「旗竿地は京都の町家から始まったのか？」と思いたくなります。ところが、ここは少し注意が必要です。

京町家の「うなぎの寝床」と旗竿地は同じではない

結論から言うと、京町家の「うなぎの寝床」と現代の旗竿地は、同じ土地形状ではありません。

京町家の典型的な敷地は、道路に狭く接して、そのまま奥へ細長く続く短冊型です。一方、現在いう旗竿地は、道路から細い部分が続き、その先で土地が大きく広がる形です。似ているようですが、土地の形としては別物です。

したがって、「江戸時代から旗竿地があった」と単純に書いてしまうのは正確ではありません。ただ、「道路に面する部分をコンパクトにし、街区の奥まで土地を使う」という都市の土地利用自体は、現代の旗竿地よりはるか昔から存在していたと考えることはできます。

「京都は間口で税金が決まったから細長くなった」は本当？

結論から言うと、この説明は建築史研究では正確とは言えません。

これは非常によく聞く話です。「江戸時代の京都では道路に面する間口の広さによって税負担が決まったため、町人は間口を狭くして、代わりに土地を奥へ伸ばした」という説明です。

確かに近世京都には「軒役（のきやく）」と呼ばれる町人への負担制度があり、京町家の間口寸法との関係についても長く研究されてきました。しかし、ここを調べると面白いことが分かります。

日本建築学会計画系論文集に掲載された2012年の研究では、江戸時代京都の沽券状や町の規定などを検討した結果、軒役が道路に面した土地の間口の長さそのものによって決まっていたとは確認できないとされています。研究ではむしろ、軒役は「家」を単位に課されていたと結論づけています。

つまり、「間口が1m広くなれば、その分だけ税金が高くなるから町家が細長くなった」という説明は、少なくとも現在の建築史研究から見ると単純化しすぎています。これは個人的にも今回調べていて興味深かったところです。昔からよく語られてきた話でも、史料研究が進むと見方が変わることがあります。

京町家が細長くなった背景には、商売をするため道路に面する必要性や、人口密度、町の形成過程、土地所有、建物配置など、複数の要因を考えた方がよさそうです。16世紀末の京都についても、先に建物が並び、その配置をもとに後から敷地境界が形成されていった可能性を指摘する研究があります。

ですから、「京町家の細長さ＝税金対策」と一言で説明するより、「そう説明されることが多いものの、学術研究では異なる見解もある」と理解しておく方が正確でしょう。

現代の旗竿地を考えるうえで大きい「1950年」

結論から言うと、現代の旗竿地の多くは、1950年に建築基準法で「接道義務」が定められたことをきっかけに生まれています。

現在の建築基準法第43条では、建築物の敷地は原則として道路に2m以上接しなければならないと定められています。がいわゆる「接道義務」です。

ここから、現代の旗竿地がなぜ生まれやすいのかが見えてきます。

例えば道路に面した100坪の大きな土地があったとします。これを前後2区画に分けて売却したい。道路側の土地は問題ありません。しかし、そのまま横に線を引いて分割してしまうと、奥側の土地は道路に接しなくなります。

そこで、奥側の土地から道路まで、細長い敷地を延ばす。そうすれば奥側の土地も道路に接する形になります。これが現代の旗竿地が生まれる代表的な仕組みです。

もちろん実際には道路種別や自治体独自の条例、敷地条件などの確認が必要で、「2mあれば必ず建てられる」という意味ではありません。ただ、大きな土地を複数の住宅用地へ分けながら、それぞれの敷地を道路へ接続するという必要性が、旗竿状の土地を生み出す大きな要因になっているわけです。

戦後の住宅地開発で旗竿地は増えていった

結論から言うと、旗竿地は都心の古い住宅地だけでなく、郊外の住宅団地開発の中でも数多く生み出されてきました。

東京都町田市を対象にした調査研究では、市内の戸建住宅のうち一定割合が旗竿敷地とされており、民間開発された住宅団地を中心に、その多くが1960年代の住宅団地開発ブーム期に形成されていたことが報告されています。これは非常に興味深い結果です。

つまり旗竿地は、「古い町に偶然残った変わった土地」というだけではありません。戦後の住宅需要が急増し、限られた土地の中に住宅地をつくっていく過程でも生み出されてきたのです。

同じ研究では、斜面地や不整形な街区、小規模な住宅開発など、道路をすべての敷地へ直接通すことが難しい場所で旗竿敷地が発生しやすいことも示されています。別の研究では、相続などをきっかけとする既存住宅地の敷地細分化も確認されています。

ですから現代の旗竿地には、大きく考えると、「大きな土地を分割した結果生まれたもの」と、「住宅地を新しく造成する段階から計画されたもの」の両方があるということです。

では旗竿地は「悪い土地」なのか？

結論から言うと、旗竿地は「問題があるから生まれた土地」ではなく、限られた都市空間を活かすためにできた土地利用の一形態です。

旗竿地は、「何か問題があったから変な形になった土地」とは限りません。限られた都市空間を住宅地として利用していく過程で生まれた、ひとつの土地利用の形でもあります。ただし当然、メリットだけではありません。

■ 旗竿地のメリット
旗竿地の最大のメリットは、一般的な整形地より価格が抑えられやすいことです。道路に広く接した土地と比べると買主の好みが分かれやすいため、同じエリア・同程度の面積でも価格差が生まれる場合があります。

これは前回の平屋の記事ともつながります。吹田のように土地価格が高い地域では、「どんな土地を買うか」が住宅総額を大きく左右します。道路側は細くても、奥に十分な有効面積がある旗竿地なら、その奥に希望する建物を配置できることがあります。

ほかにも、

• 建物が道路から離れるため通行人の視線が届きにくい
• 道路からの距離が取れる
• 竿部分をアプローチや駐車スペースとして活用できる場合がある

といった特徴があります。つまり、人によっては「デメリット」と感じる奥まった立地が、別の人にはプライバシーというメリットになることもあります。

■ 旗竿地のデメリット
旗竿地でまず確認すべきデメリットは、竿部分の幅です。幅がぎりぎりの場合、大きな車では乗り降りがしにくかったり、自転車とのすれ違いが難しかったりすることがあります。

工事の際にも注意が必要です。建築資材を運ぶトラックやクレーンなどが奥まで入れなければ、道路側から小運搬する必要が出るなど、施工条件によって建築コストに影響する可能性があります。

また、奥の土地が周囲の住宅に囲まれるため、建物配置によっては採光や通風への工夫が必要になります。旗竿敷地を扱った建築学研究でも、防災時の避難経路が細い通路に限定される点や、土地細分化・高密度化によって周辺の日照環境に影響する可能性などが課題として研究されています。

だからこそ、「旗竿地だから安い。お買い得！」と単純に判断するのは危険です。

旗竿地を見るとき、一番大切なのは「旗の部分」

結論から言うと、旗竿地で最も重視すべきは「奥の旗の部分がどれだけ有効に使えるか」です。

私たちが土地を見るとき、道路から見た第一印象だけでは判断しません。特に旗竿地では、奥の建物を建てる部分が、どのくらい広がっているか。ここが重要です。

例えば竿部分が細くても、その奥に幅と奥行きのある整った土地が広がっていれば、建物の自由度が高いケースがあります。逆に全体面積は50坪あっても、竿部分が長く、その面積が大きな割合を占めてしまえば、実際に建物を配置できる部分は思ったほど広くないこともあります。

土地広告に書いてある、「土地50坪」という数字だけでは分からないのです。見るべきなのは、その50坪をどう使えるかです。

実は平屋と相性のいい旗竿地もある

結論から言うと、旗竿地は平屋づくりとの相性がよいケースがあります。

ここで前回の話につながります。30坪前後の平屋を建てようとすると、建物を横に広げなければならないため、吹田では45～50坪前後の土地が一つの目安になります。しかし道路に広く接した整形地で45坪、50坪となれば、土地価格はかなり高くなります。

そこで、「道路側は細いけれど、奥が大きく広がっている土地」を見る。奥の「旗」の部分に30坪程度の建物を配置できるだけの幅と奥行きがあれば、平屋用地として面白い選択肢になることがあります。

もちろん、すべての旗竿地が平屋向きという意味ではありません。接道条件、建ぺい率、道路種別、駐車計画、採光、設備配管、工事条件まで確認したうえで判断する必要があります。それでも、「整形地でなければ良い家は建たない」と思い込んで土地を探すより、選択肢はかなり広がります。

まとめ：旗竿地は、日本の都市の歴史から生まれた土地でもある

旗竿地について調べてみると、「安い土地」「間口が狭い土地」というだけではないことが分かります。

京都では16世紀末頃から、狭い間口と長い奥行きをもつ町家の土地利用が確認できます。ただし、これは現代の旗竿地と同じものではありません。また「京都の町家は間口に応じて税金がかかったから細長くなった」という有名な説明についても、近年の建築史研究では、軒役が間口寸法そのものによって決まったとは確認できないという見解があります。

そして戦後、1950年に建築基準法による接道義務が定められ、同じ年には東京都の条例にも「路地状敷地」という敷地形態が登場します。その後の住宅地開発や土地の細分化の中で、道路まで細い敷地を伸ばし、奥の土地を住宅用地として利用する旗竿地が数多く形成されていきました。町田市の調査研究では、1960年代の住宅団地開発期に多数形成されたことも確認されています。

つまり旗竿地は、「変な形の土地」なのではなく、日本の都市が限られた土地を使いながら住宅を増やしてきた歴史の中で生まれた土地の一つと見ることもできます。

大切なのは、旗竿地だから良い、旗竿地だから悪い、と形だけで判断しないことです。その土地にどんな家を建てたいのか。道路との関係はどうか。奥の有効な敷地はどれくらいあるのか。駐車場は取れるのか。そして土地価格とのバランスはどうか。

そうした条件を一つずつ確認していけば、一見すると敬遠されがちな土地が、自分たちの家づくりには意外と合っていることがあります。土地の価値は「形」だけでは決まりません。これは吹田で土地探しをするときにも、ぜひ覚えておいていただきたいポイントです。

よくある質問

Q. 旗竿地とは何ですか？
A. 道路に接する部分が細長く、その奥に建物を建てる広い敷地が続く土地のことです。行政用語では「路地状敷地」とも呼ばれます。

Q. 旗竿地はなぜ安いのですか？
A. 道路に広く接した整形地に比べて買主の好みが分かれやすく、需要が限られる傾向があるためです。ただし、奥の有効面積次第では割安な選択肢になり得ます。

Q. 旗竿地のデメリットは何ですか？
A. 竿部分の幅が狭いことによる車の出し入れのしにくさ、工事車両が入りにくいことによる建築コストへの影響、採光・通風への配慮が必要になる点などが挙げられます。

Q. 旗竿地に平屋は建てられますか？
A. 奥の「旗」部分に十分な幅と奥行きがあれば、平屋用地として選択肢になり得ます。ただし接道条件や建ぺい率など個別の確認が必要です。

今 利之（こん・としゆき）
アイワホーム株式会社 マーケティングディレクター
2005年入社、吹田の地で21年。新築営業・リフォーム・メンテナンス、賃貸、工事部門など、現場の最前線で歩んできました。

---

■ 1日でも早く、理想の暮らしへ 🏃💨
好条件の物件は、検討される方が重なる傾向にあります。
「まずは話を聞いてみたい」という気軽な気持ちで、一歩踏み出してみませんか？

【公式LINEで気軽に相談】
物件の詳細や、内覧のご予約はLINEが一番スムーズです。
👉 https://lin.ee/HTvVmlL

【アイワホーム公式サイト】
施工事例を見て、新しい暮らしのイメージを膨らませてください。
👉 https://aiwahome.com/

■ 吹田の「今」をチェック！
吹田を愛する私たちが運営する、地元の耳寄り情報サイトです。

吹チャン！： https://suichan.jp/ 📢

■ 公式SNSでルームツアー公開中 🎥
Instagram： https://www.instagram.com/aiwahomesuita/

YouTube： https://www.youtube.com/channel/UC4TWLt5U3X3ls6mDPsYIY8A

アイワホーム株式会社
本社：大阪府吹田市高浜町9-9 アイワステーションビルⅤ号館
※創業36年、吹田の地で家族の暮らしに寄り添う住まいづくりを。一日でも早く、理想の暮らしへ。地域に根ざした家づくりを、これからも。