土地を買って家を建てようとしているとき、

「この土地、埋蔵文化財包蔵地に入っています」

と言われたら、どう感じるでしょうか。

「遺跡の上に家を建てるってこと？」
「土器が出たら工事が止まる？」
「発掘調査をしないと家を建てられない？」

初めて聞く方なら、少し大ごとに感じるかもしれません。

でも私たちが普段家づくりをしている吹田では、埋蔵文化財包蔵地は決して珍しいものではありません。実際、吹田市の公式資料では、2025年9月時点で市内153か所の埋蔵文化財包蔵地が確認されています。普通に住宅が建ち並んでいるエリアにも、埋蔵文化財包蔵地は点在しています。

今回は、一般の方にはあまり馴染みのない「埋蔵文化財」と家づくりの関係について、吹田で実際に住宅を建ててきた私たちの経験も交えながら整理してみます。

そもそも「埋蔵文化財」って何？

文化庁では、埋蔵文化財を土地に埋蔵されている文化財、主に遺跡と呼ばれているものと説明しています。そして、地下に遺跡などが存在することが知られている土地が、「周知の埋蔵文化財包蔵地」です。全国には約46万か所あるとされています。

「遺跡」と聞くと、古墳や史跡公園、奈良や京都のような歴史都市を想像するかもしれません。しかし実際には、私たちが普段生活している住宅街の地下にも、昔の建物跡や溝、土器などが残っている可能性があります。長い年月、人が暮らしてきた場所であれば、それほど不思議なことではありません。

吹田では、土地調査の「いつもの確認項目」の一つ

私たちの商圏で土地を扱っていると、「この土地は包蔵地ですね」というケースは普通にあります。だからといって、「大変な土地を仕入れてしまった」という感覚ではありません。

道路。境界。上下水道。高低差。地盤。電柱。そういった土地の条件を調べるのと同じように、「埋蔵文化財包蔵地に入っているか」も確認項目の一つです。

吹田市では、住宅建設や開発などを計画する際、対象地が包蔵地かどうかを書面や電子地図で確認できます。また、建築確認申請を行う際にも埋蔵文化財について文化財保護課との協議が必要で、結果は、

• 埋蔵文化財包蔵地外
• 埋蔵文化財包蔵地周辺地
• 埋蔵文化財包蔵地内

のいずれかとして回答されます。つまり、家を建て始めてから初めて確認するのではありません。建築計画を進める段階から確認する仕組みになっています。

「包蔵地＝家を建てられない」ではありません

ここは最初に知っておいてほしいところです。埋蔵文化財包蔵地だからといって、家を建てられないわけではありません。ただし、地中に文化財が残っている可能性があるため、工事内容に応じた手続きや協議が必要になります。

周知の埋蔵文化財包蔵地内で掘削を伴う工事を行う場合、文化財保護法第93条に基づき、原則として工事着手日の60日前までに届出を行います。吹田市もこの手続きを案内しています。

そして、その届出をしたからといって、必ず本格的な発掘調査をするというわけでもありません。ここからが、実際の家づくりでは重要になります。

ポイントは「どこまで地面を掘るのか」

同じ土地に建物を建てるとしても、木造住宅と大きなビルでは工事内容が違います。特に埋蔵文化財で重要になるのが、地中をどこまで掘削するのか。です。

吹田市へ提出する埋蔵文化財関係の資料でも、建築物の構造や階数だけではなく、基礎図面や、柱状改良を行う場合にはその断面図・配置図などの提出が求められています。

つまり、「その土地が包蔵地かどうか」だけを見ているわけではない。その建物を建てることで、地下のどの深さまで影響するのかを含めて判断されるわけです。ここは実際に吹田で家を建てていると、よく分かります。

木造3階建てなら、着工時の確認で進められるケースも

これは私たちアイワホームが実際に経験しているケースです。私たちは吹田市内で木造3階建て住宅を建てることが多くあります。

木造住宅では、大きな建築物と比較すると、基礎工事で地面を深く掘削しないケースが多くあります。さらに、その地域で過去に行われた調査などから、浅い位置には遺構や遺物が存在する可能性が低いと判断されている場所もあります。そうした条件の土地では、本格的な発掘調査ではなく、着工時の工事立会による確認となるケースがあります。

私たちがよく経験しているのは、基礎工事を始める日に吹田市の埋蔵文化財担当者に現場へ来ていただくケースです。現場で地表からおおむね50cm程度掘削した状態を確認してもらい、「この範囲では遺構や遺物は確認されませんね」となれば、そのまま工事を進めます。

もちろん、「木造住宅なら50cm掘れば必ず終わり」というルールではありません。土地の場所、過去の調査結果、基礎形状、掘削深度などによって扱いは変わります。あくまで、私たちが吹田で木造住宅を建てる際に実際に経験している一例です。

実際、吹田では「工事立会」が多い

吹田市の2024年度実績を見ると、埋蔵文化財等の調査は167件行われています。その内訳は、

• 本発掘調査 3件
• 確認調査 22件
• 試掘調査 7件
• 工事立会 135件

でした。もちろん、135件すべてが戸建住宅という意味ではありません。ですから、「住宅ならほとんど立会だけで済む」とまでは言えません。

ただ少なくとも、「包蔵地に入っている＝大規模な発掘調査」ではないことは分かります。工事内容を確認しながら、そのまま施工を進められるケースも実際に多くあるわけです。

一方で、本格的な確認調査になることもある

では、地中をもっと深く掘る建物ではどうなるのでしょうか。私たち自身にも、その経験があります。

数年前、現在のアイワホーム本社ビルを建設したときのことです。普段建てている木造住宅とは違い、建築計画上、地中をより深く掘削する必要がありました。そのため、このときは着工時に少し地面を確認するような工事立会ではなく、本格的な埋蔵文化財の確認調査が必要になりました。

調査する範囲も期間も、普段の木造住宅とはまったく違います。この経験をすると、同じ「埋蔵文化財包蔵地」でも、建てる建物によって対応が大きく変わるということがよく分かります。

つまり、「包蔵地だから必ず大規模な発掘になる」わけでもなければ、「住宅地だから簡単な確認だけで終わる」とも限りません。重要なのは、その土地に何を建て、地中をどこまで掘るのか。そこまで含めて行政と協議しながら判断されます。

そして本格的な確認調査になると、もう一つ現実的な問題が出てきます。その調査費用は誰が負担するのでしょうか。

発掘調査の費用は誰が負担する？

私たちが本社ビルを建てた際も、本格的な確認調査となったことで、決して小さくない費用負担が発生しました。しかし、「埋蔵文化財包蔵地なら、建築主が必ず発掘調査費を払う」という単純な仕組みではありません。

文化庁では、開発事業によって遺跡をそのまま保存することができず、記録保存のための発掘調査が必要になった場合、その費用について開発事業者に協力を求める、いわゆる事業者負担の考え方を示しています。

一方で、個人が営利目的ではなく行う住宅建設など、事業者に調査費用の負担を求めることが適当ではない場合には、国庫補助など公費によって調査を実施する制度もあります。

ですから、「個人住宅なら絶対に無料」でも、「包蔵地なら必ず施主が全額負担」でもありません。建物の用途や事業内容、必要となる調査などによって扱いが変わります。これも、事前に行政と確認しておくべきポイントです。

「包蔵地の外」なら何も出ない？

では、埋蔵文化財包蔵地の地図で色が付いていなければ、地下には何もないのでしょうか。これも、そうとは限りません。

そもそも埋蔵文化財は地下にあるため、調査して初めて存在が分かることがあります。吹田市でも、包蔵地の外側に「包蔵地周辺地」という区分を設けており、法律上の届出義務はないものの、開発内容によって協議を求めることがあります。

実際、新たな調査によって遺跡の範囲が広がることもあります。つまり埋蔵文化財包蔵地図の境界は、「この線から外には絶対に何もありません」という線ではありません。地下の歴史について、現時点で分かっている範囲を示したものと考えた方が分かりやすいでしょう。

工事中に何か出てきたら？

文化財保護法には、これまで遺跡として知られていなかった場所で新たに遺跡を発見した場合の届出についても定めがあります。つまり、包蔵地の外だから、工事中に何が出てきてもそのまま工事を続けてよいというわけではありません。実際には発見されたものや現場状況によって判断されます。

これも「地面の下は完全には見えない」からこその制度です。

土地を買う前に確認できる？

できます。

吹田市では、埋蔵文化財包蔵地の範囲を電子地図で確認できます。また、土地調査や住宅建設などで正式な確認が必要な場合には、文化財保護課へ照会し、書面による回答を受ける仕組みも用意されています。

ですから、不動産会社や住宅会社にとっては、土地を購入した後になって初めて調べるものではありません。土地を検討するときから確認し、建築計画に応じて必要な手続きを進めていきます。

一般の方が現地へ行って、「この土地の地下に遺跡があるか」を見分けることはできません。だからこそ、行政が持っている情報や過去の調査結果を確認します。

よくある質問

Q. 埋蔵文化財包蔵地だと分かったら、その土地は諦めた方がいいですか？
A. 必ずしもそうではありません。木造住宅であれば、工事立会による確認で進められるケースも多くあります。まずは行政への照会で内容を確認することをおすすめします。

Q. 発掘調査になったら、着工までどのくらい遅れますか？
A. 調査の規模（工事立会か、本格的な発掘調査か）によって大きく異なります。周知の埋蔵文化財包蔵地内での工事は、原則として着手日の60日前までに届出が必要なため、スケジュールには余裕を持った計画が欠かせません。

Q. 費用はどのくらいかかりますか？
A. 工事立会程度であれば大きな費用は発生しないケースが多い一方、本格的な発掘調査になると相応の費用がかかることがあります。個人住宅の場合は公費による調査制度が使えることもあるため、行政との事前協議が重要です。

「遺跡の上に家を建てる」と聞くと大ごとに感じますが

「埋蔵文化財」「遺跡」「発掘調査」——こういう言葉だけを聞くと、住宅購入とはまったく別世界の話に感じるかもしれません。でも吹田で長く家づくりをしている私たちからすると、埋蔵文化財包蔵地は意外と身近な存在です。

そして一番大切なのは、「包蔵地だから良くない土地」と考えないこと。必要な確認をして、必要な手続きを行い、建築計画に応じた対応をすれば、普通に住宅が建っている場所はたくさんあります。

一方で、本社ビルを建てたときのように、建物によっては本格的な発掘調査が必要になることもあります。だからこそ、土地だけを見るのではなく、その土地に何を建てるのかまで含めて考える。これが家づくりでは重要になります。

家づくりでは、地面の「上」だけを見ているわけではありません

土地探しというと、日当たり。土地の広さ。道路。境界。高低差。電柱。周辺環境。目に見えるものに意識が向きがちです。でも住宅会社が確認しているのは、それだけではありません。

地盤。上下水道。地中に残っている構造物。そして今回の埋蔵文化財。地面の下にあるものも、家づくりには関係しています。

次に吹田の住宅街を歩くとき、「この家の下にも、何百年も前にここで暮らした人たちの痕跡が残っていたのかもしれない」と思ってみると、いつもの町が少し違って見えるかもしれません。埋蔵文化財は、家づくりにとって必要な確認事項であると同時に、この町で長い間、人が暮らしてきた証でもあるのです。

参考資料

• 文化庁「埋蔵文化財」
• 吹田市「埋蔵文化財（開発行為等に係る照会・協議）」
• 吹田市「令和6年度（2024年度）実施事業」

今 利之（こん・としゆき）
アイワホーム株式会社 マーケティングディレクター
2005年入社、吹田の地で21年。新築営業・リフォーム・メンテナンス、賃貸、工事部門など、現場の最前線で歩んできました。

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